Akt notarialny mieszkania – czym jest i jak go uzyskać? Porady

Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Wiąże się z wieloma formalnościami, z których najważniejszą jest sporządzenie aktu notarialnego zakupu nieruchomości. Jest to dokument niezbędny w procesie zakupu lokalu. Czym dokładnie jest akt notarialny mieszkania, dlaczego jest potrzebny i jak go uzyskać?

Akt notarialny dotyczący lokalu mieszkalnego to dokument sporządzony przez notariusza. Ma on charakter urzędowy i potwierdza dokonanie danej czynności prawnej – w tym przypadku kupna lub sprzedaży nieruchomości. Warto podkreślić, że jedynie umowa zawarta w ten sposób powoduje przeniesienie prawa własności. Oznacza to, że bez takiego dokumentu nabycie mieszkania nie będzie skuteczne prawnie, co mogłoby prowadzić do poważnych konsekwencji.

W przypadku umowy kupna-sprzedaży nieruchomości należy więc skorzystać z pomocy kancelarii notarialnej. Nie można zwyczajnie spisać umowy na kartce papieru (nawet w formie darowizny), ponieważ nie zostanie ona zaakceptowana w żadnym urzędzie. 

Nieco inną sytuacją jest sporządzenie testamentu bez notariusza, o czym piszemy w innym artykule. 

Wydawać by się mogło, że taka czynność nie powinna być zbyt skomplikowana. Jednak rola notariusza w procesie sporządzania aktu notarialnego mieszkania jest bardzo istotna, ponieważ to on odpowiada za prawidłowy przebieg transakcji oraz zapewnienie jej zgodności z przepisami prawa. Główne zadania notariusza obejmują:

1. Weryfikacja dokumentów – notariusz sprawdza wszystkie dostarczone przez strony dokumenty, takie jak wypis z księgi wieczystej, umowa kredytowa (jeśli dotyczy), zaświadczenia o braku długów czy umowę przedwstępną. Celem tej weryfikacji jest upewnienie się, że wszystkie niezbędne formalności zostały spełnione i że nieruchomość może być legalnie sprzedana oraz że jej stan prawny nie budzi zastrzeżeń.
   2. Objaśnienie warunków umowy – notariusz tłumaczy stronom szczegóły transakcji oraz treść aktu. Wyjaśnia prawa i obowiązki wynikające z umowy oraz odpowiada na wszelkie pytania stron. Jego zadaniem jest upewnienie się, że obie strony rozumieją wszystkie zapisy umowy.
   3. Sporządzenie aktu – na podstawie dostarczonych dokumentów i uzgodnień między stronami, notariusz przygotowuje dokument. Akt musi być sporządzony w formie pisemnej, a jego treść musi zawierać wszystkie istotne elementy transakcji, w tym dane stron, opis nieruchomości, cenę oraz warunki płatności.
   4. Poświadczenie aktu – po sporządzeniu oraz odczytaniu dokumentu, notariusz nadzoruje jego podpisanie przez obie strony. To moment, w którym transakcja staje się prawnie wiążąca. Notariusz poświadcza podpisy stron oraz sam akt, co nadaje mu moc prawną.
   5. Złożenie wniosku do sądu – po podpisaniu aktu, notariusz przesyła wniosek do sądu o wpisanie zmiany właściciela do księgi wieczystej. To końcowy etap, który formalnie potwierdza przeniesienie własności nieruchomości na nowego właściciela.

   Wszystkie te działania mają na celu zapewnienie, że transakcja jest legalna, bezpieczna i przeprowadzona zgodnie z obowiązującym prawem.

Przed wizytą u notariusza należy przygotować odpowiednie dokumenty. Potrzebne mogą być:

1. Umowa przedwstępna (jeśli taka została zawarta);
2. Dokumenty potwierdzające prawo własności sprzedającego;
3. Aktualny wypis z księgi wieczystej nieruchomości;
4. Zaświadczenie o braku zadłużeń (np. z urzędu gminy lub spółdzielni mieszkaniowej);
5. Dowody tożsamości obu stron transakcji;
6. W przypadku zakupu mieszkania na kredyt – umowa kredytowa.

Na podstawie tych dokumentów notariusz przygotowuje akt notarialny, a następnie umawia się na jego podpisanie. W momencie podpisania notariusz składa wniosek do sądu o wpisanie zmiany właściciela w księdze wieczystej. Strony umowy otrzymują wypis aktu notarialnego, natomiast oryginał jest przechowywany w kancelarii, a po upływie 10 lat przekazywany do wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego.

Całą listę dokumentów do notariusza, których mogą Państwo potrzebować w sytuacji przeniesienia własności nieruchomości bądź sprzedaży mieszkania zamieściłyśmy w artykule pod linkiem. 

Koszty związane z jego sporządzeniem to jedna z kwestii, które często budzą wątpliwości. Opłata, czyli tzw. taksa notarialna, jest regulowana przepisami prawa i zależy od wartości nieruchomości. Standardowo wynosi ona od 1% do 2% wartości mieszkania, jednak w praktyce może być ona niższa, szczególnie przy transakcjach o dużej wartości. Oprócz tego należy wziąć pod uwagę dodatkowe koszty, takie jak opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej (około 200 zł), podatek od czynności cywilnoprawnych (2% wartości nieruchomości, jeśli nie kupują Państwo mieszkania od dewelopera) oraz podatek VAT.

O kosztach i opłatach u notariusza oraz z czego one wynikają, pisałyśmy w innym artykule.

Warto wiedzieć, że formalnie akt notarialny mieszkania czy domu nie stanowi aktu własności tej nieruchomości. 

Akt własności uzyskuje się w wyniku zakończenia procesu przeniesienia prawa własności, np. po wpisie do księgi wieczystej nieruchomości. Jest to dokument, który potwierdza bycie właścicielem nieruchomości. Tymczasem akt notarialny pełni rolę dowodu zawarcia umowy w formie urzędowej. Nie jest formalnym potwierdzeniem posiadania nieruchomości. 

Umowę sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego należy zawrzeć w kancelarii notarialnej. Notariusz ma obowiązek zadbać o cały proces i zabezpieczyć interes prawny stron umowy. Weryfikuje stan prawny nieruchomości i sporządza akt notarialny mieszkania, który jest dokumentem urzędowym. Dokonuje również wpisu do księgi wieczystej. 

W ten sposób realizowany jest proces kupna mieszkania. 

Kancelaria notarialna w Krakowie zaprasza do kontaktu w przypadku pytań zarówno właścicieli nieruchomości, jak i osoby chcące nabyć lokal na rynku wtórnym czy pierwotnym.

Zapraszamy do kontaktu osobiście, telefonicznie, mailowo lub za pomocą formularza.